實際上，在中國新城新區(qū)的開發(fā)過程中，土地利用效率低下、產業(yè)培育“存活”困難、空城鬼城現(xiàn)象頻發(fā)等問題一直困擾著地方政府和開發(fā)商。如何在傳統(tǒng)的一級開發(fā)和二級開發(fā)之間進行平穩(wěn)過渡和良好銜接，解決縮短建設時長、拉動區(qū)域價值和人氣聚集速度的問題，成為新城新區(qū)開發(fā)的一大痛點。

“1.5級開發(fā)模式將越來越受到政府和開發(fā)商的青睞。”世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強告訴中國房地產報記者，“對于政府而言，1.5級開發(fā)相當于把以前的‘排隊式’開發(fā)升級為‘齒輪式’開發(fā)，有助于縮短建設時長、提前展示區(qū)域形象，從而拉動區(qū)域土地價值，增加收入。而對于開發(fā)商而言，1.5級開發(fā)可為開發(fā)商節(jié)約土地、建安、人力、招商等成本，還可以炒熱自身和周邊地價。這種開發(fā)模式可以達到多方共贏。”

滾動開發(fā) 提前預熱

1.5級開發(fā)是介于一級開發(fā)和二級開發(fā)之間的一個概念，其狹義概念是指政府以零地價的方式委托給開發(fā)商，產權依然屬于政府，在委托時限里，由開發(fā)商實施投資、建設、運營、管理。委托時限過后，包括土地使用權、建筑實體等將全部轉回給政府部門，再由政府交給指定的部門或機構經(jīng)營和管理。

土地1.5級開發(fā)更為廣義的概念來源于前海管理局創(chuàng)新性提出的“梯級土地開發(fā)模式”。“梯級土地開發(fā)模式”共有5級，分為0級、0.5級、1級、1.5級、2級，是前海管理局在全國首創(chuàng)的土地開發(fā)模式。

在前海管理局對1.5級開發(fā)模式給出的定義中，這種開發(fā)模式是根據(jù)基礎設施建設情況和土地開發(fā)時序，選擇基礎設施完備、土地出讓較慢、土地價值空間高的地塊，采用建設可移動、可生長的建筑和設施，開展品牌及影響力活動，挖掘土地價值，形成滾動開發(fā)。

“在大片土地的開發(fā)過程中，政府可考慮嘗試靈活采用1.5級開發(fā)的策略，以達到縮短項目規(guī)劃時間的目的。同時，該手段亦有利于政府在土地預熱階段，即與志同道合的開發(fā)商或經(jīng)營商實現(xiàn)提前合作，聯(lián)手炒熱自身及周邊土地價值，為將來的二級開發(fā)做好準備。”王廣強表示。

先租后讓靈活多變

在我國其他地區(qū)，類似于前海土地1.5級開發(fā)這種介于土地一級開發(fā)和二級開發(fā)之間的概念主要是“先租后讓”。

早在2013年11月，國土資源部發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）》中就指出，市、縣國土資源主管部門在供應工業(yè)用地時，可以采取先將國有建設用地使用權租賃給土地使用者，并明確約定在項目正式投產后轉為出讓建設用地使用權的供應方式。

1.5級開發(fā)中的土地出讓方式與“先租后讓”相似，前者多為租賃或短期土地使用，使用年限一般為3—8年。

“這種短期租賃，一般位于區(qū)域核心位置，區(qū)域開發(fā)前期，以辦公商業(yè)為主，入駐企業(yè)以新型產業(yè)、體驗型商業(yè)業(yè)態(tài)為主”，王廣強告訴中國房地產報記者。“由于租賃期開發(fā)的多為臨時建筑，內部空間利用的可變性較大，且無土地指標，土地使用彈性很大。”

不過王廣強同時提到，由于土地權屬等原因，這種借鑒于美國硅谷開發(fā)模式的1.5級開發(fā)，在國內或許會水土不服，需要靈活運營。

此外，這種模式需要開發(fā)商不斷進行招商，優(yōu)化商家儲備，以培養(yǎng)穩(wěn)定客戶群，“非常考驗開發(fā)商的后期運營能力”，王廣強補充道。

不難看出，一切愿景的實現(xiàn)取決于地產開發(fā)商和政府能夠真正理解城市運營的實質，從基因上進行自我修正。前途固然坎坷，所幸從目前萬科轉型“城市配套商”到華夏幸福基業(yè)的PPP模式等，從傳統(tǒng)開發(fā)商到產業(yè)地產企業(yè)都已經(jīng)邁出了第一步。