王廣強：1.5級開發(fā) 有利于實現(xiàn)土地價值最大化

    目前，中國的土地開發(fā)常常分為一級開發(fā)和二級開發(fā)兩級，前者是指政府主導的征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基建行為，后者則是指土地使用者直接對土地進行開發(fā)建設的行為。不過傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式在現(xiàn)在的新城新區(qū)建設過程中卻常常遭遇脫節(jié)的尷尬。世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強認為，以1.5級開發(fā)為核心的“梯級開發(fā)”模式更符合新城開發(fā)的復合需求。

    中國房地產(chǎn)報：梯級開發(fā)與傳統(tǒng)的開發(fā)模式的區(qū)別在哪？

    王廣強：首先，梯級開發(fā)模式與傳統(tǒng)開發(fā)切入的時間點不同，傳統(tǒng)開發(fā)主要在招拍掛拿地之后，而梯級開發(fā)可以在土地指標沒有出來的時候先通過短期租賃做土地預熱。其次，傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式的靈活度也不如梯級開發(fā)。

1.5級開發(fā)模式對于政府的價值在于，體現(xiàn)政府/區(qū)域/項目整體形象、炒熱周邊地塊，同時推動該地塊的公共建設進程。對于開發(fā)商而言，1.5級開發(fā)有地塊價值提升的協(xié)同作用，能有效地進行產(chǎn)品展示，為項目開發(fā)提升人氣及信心。對于商戶而言，1.5級開發(fā)能給他們帶來低投資下的產(chǎn)品展示空間，為商戶的新產(chǎn)品測試提供了非常好的平臺。    目前針對土地不能通過一二級聯(lián)動開發(fā)的情況，1.5級開發(fā)將是一種有效的介于一級與二級開發(fā)中間的模式。不同于一二級聯(lián)動的方式，1.5級開發(fā)更清晰地規(guī)定了土地的使用期限及開發(fā)商的退出機制，從一級開發(fā)過渡到二級開發(fā)更加合法合規(guī)，更加符合市場規(guī)則。

    中國房地產(chǎn)報：新城開發(fā)運營的一大難題在于住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)三者擁有截然不同的商業(yè)周期，如何協(xié)調(diào)三者周期是后期運營的一大難題，1.5級開發(fā)模式是否更容易解決類似問題？

    王廣強：1.5級開發(fā)能有效地協(xié)調(diào)不同業(yè)態(tài)項目周期的問題，這是由1.5級開發(fā)的性質(zhì)決定的。1.5級開發(fā)彈性大，能幫助多業(yè)態(tài)共存，并有效地通過融合不同業(yè)態(tài)的周期提升地塊的價值。同時，通過不同的主題，如產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅、旅游等，撬動1.5級開發(fā)的核心價值。 

中國房地產(chǎn)報：1.5級土地開發(fā)模式與目前流行的PPP模式未來是否有可能在新城開發(fā)領域?qū)崿F(xiàn)融合？王廣強：當然。1.5級是土地開發(fā)模式，引入PPP模式能使項目融資渠道更加靈活、更加多樣化，同時，對融資杠桿和現(xiàn)金流方面也有明顯的影響。